Diego Aros, Ingeniero Agrónomo
El Código de Aguas chileno atraviesa una de las etapas de transformación más importantes de las últimas décadas. Las modificaciones introducidas principalmente por la Ley N.º 21.435, junto con reformas posteriores como las leyes N.º 21.727, N.º 21.740 y N.º 21.770, han generado nuevas obligaciones para los titulares de derechos de aprovechamiento de aguas y, al mismo tiempo, han cambiado la forma en que compradores, vendedores, agricultores e inversionistas deben analizar estos activos.
Para quienes participan en el sector agrícola, comprender este nuevo escenario resulta especialmente relevante. Un derecho de aprovechamiento de aguas debe evaluarse por su valor y utilidad práctica, que dependen de factores como su fuente, ubicación, punto de captación, naturaleza, ejercicio, situación registral, uso efectivo, eventuales patentes por no uso y las condiciones de la cuenca o del acuífero en que se encuentra.
En 2025, la Ley N.º 21.727 prorrogó hasta el 6 de abril de 2027 el plazo establecido en las disposiciones transitorias de la Ley N.º 21.435 para la inscripción en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces de determinados derechos que aún no se encontraban inscritos. La misma normativa reforzó la incorporación de esta información al Catastro Público de Aguas. Por ello, resulta recomendable revisar oportunamente la situación registral de cada derecho.
Por esta razón, tanto los propietarios de derechos de aprovechamiento de aguas como quienes están pensando en comprarlos o venderlos deberían entender cómo funciona actualmente el marco regulatorio y qué elementos deben revisarse antes de tomar una decisión.
El Código de Aguas establece que las aguas son bienes nacionales de uso público y que, en función del interés público, pueden constituirse derechos de aprovechamiento sobre ellas. La reforma incorporó expresamente una visión en la que el agua cumple funciones de subsistencia, preservación ecosistémica y productivas, estableciendo además la prioridad del consumo humano, el saneamiento y el uso doméstico de subsistencia.
Desde el punto de vista patrimonial, el derecho de aprovechamiento continúa siendo un derecho real que recae sobre las aguas. Sin embargo, la regulación actual introdujo diferencias importantes respecto de la duración y ejercicio de los derechos constituidos bajo el nuevo régimen.
En particular, los derechos de aprovechamiento constituidos mediante concesión bajo el régimen actual tienen, como regla general, una duración de treinta años, prorrogable por el solo ministerio de la ley, salvo que la Dirección General de Aguas acredite determinadas circunstancias relacionadas con el no uso efectivo del recurso o con la sustentabilidad de la fuente. Esto no significa que todos los derechos históricos existentes en Chile hayan pasado automáticamente a tener una vigencia de treinta años; más bien la situación jurídica debe analizarse considerando el origen y régimen aplicable a cada derecho.
La reforma del Código de Aguas busca que el sistema considere de manera más explícita la disponibilidad del recurso, la sustentabilidad de las fuentes y las distintas funciones que cumple el agua.
Para la actividad agrícola, esto significa que las decisiones relacionadas con derechos de aprovechamiento deben analizarse considerando tanto la titularidad jurídica del derecho, como también las condiciones reales de la fuente y las obras que permiten ejercerlo.
En el caso de aguas superficiales, por ejemplo, adquieren especial importancia elementos como el cauce, el punto de captación de la bocatoma, la organización de usuarios correspondiente y las condiciones de ejercicio del derecho. En aguas subterráneas, en cambio, resulta especialmente relevante conocer el sector acuífero, las restricciones existentes, el punto de captación y las condiciones hidrogeológicas aplicables.
La propia DGA mantiene información sobre derechos registrados y sobre operaciones como traslados, cambios de puntos de captación, cambios de abastecimiento, transferencias y transmisiones. Esta información constituye una herramienta relevante para el análisis, aunque la propia autoridad advierte que sus registros no acreditan por sí mismos la vigencia del dominio del derecho.
Por eso, en una compraventa seria, la información administrativa debe contrastarse con los antecedentes conservatorios y con el título jurídico correspondiente.
Una de las primeras distinciones que debe realizarse al analizar un derecho de aprovechamiento es determinar si corresponde a aguas superficiales o subterráneas.
Los derechos sobre aguas superficiales se relacionan con fuentes como ríos, esteros, lagos y otras aguas que se encuentran en la superficie terrestre. En estos casos, el análisis del punto de captación de la bocatoma, las obras existentes y la organización de usuarios puede ser determinante para comprender cómo se ejerce efectivamente el derecho.
En los derechos sobre aguas subterráneas, el análisis incorpora además la situación del acuífero. La existencia de áreas de restricción, zonas de prohibición u otras limitaciones puede afectar significativamente la utilidad y proyección de un derecho.
Por eso, dos derechos con el mismo caudal nominal no necesariamente tienen el mismo valor económico. Un derecho de 20 litros por segundo puede presentar características completamente diferentes dependiendo de dónde se ubique, de qué fuente provenga y de qué manera pueda ser utilizado.
Otra distinción fundamental corresponde a la naturaleza consuntiva o no consuntiva.
El derecho consuntivo permite consumir las aguas sin obligación de restituirlas posteriormente a la fuente. Este tipo de derecho tiene especial importancia para actividades agrícolas, procesos industriales y otros usos donde el agua efectivamente se incorpora al proceso productivo o no retorna al cauce en los términos propios del uso no consuntivo.
Los derechos no consuntivos, por su parte, permiten utilizar el recurso sin consumirlo y contemplan su posterior restitución, siendo particularmente relevantes en actividades como la generación hidroeléctrica.
Esta clasificación no es simplemente descriptiva. Tiene consecuencias respecto de la forma de ejercicio, las obras necesarias, la valorización y el análisis de uso efectivo.
En el análisis de un derecho también debe determinarse si corresponde a un derecho de ejercicio permanente o eventual.
Esta característica puede influir directamente en su utilidad para un proyecto agrícola. Un comprador que busca seguridad para una explotación productiva no debería analizar únicamente el caudal nominal, sino también las condiciones bajo las cuales puede ejercerlo.
De la misma manera, la condición de ejercicio continuo, discontinuo o alternado puede tener importancia práctica dependiendo de las necesidades del proyecto.
En consecuencia, la revisión de un derecho de agua debe comenzar siempre por identificar correctamente sus características esenciales y luego relacionarlas con el uso que pretende darle el futuro titular.
La inscripción del derecho de aprovechamiento de aguas en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente constituye uno de los elementos centrales para acreditar su situación jurídica.
La reforma al Código de Aguas estableció nuevas exigencias de inscripción y registro, y la legislación posterior ha ampliado algunos de los plazos originalmente establecidos.
La DGA ha señalado expresamente que existen derechos que pueden encontrarse inscritos en el Conservador de Bienes Raíces pero que todavía no aparecen registrados en el Catastro Público de Aguas. Para estos casos existe un procedimiento específico que permite incorporar dicha información al CPA.
Esto demuestra por qué no es correcto considerar que una consulta aislada en una sola base de datos permite determinar toda la situación de un derecho.
Para una operación de compraventa, resulta recomendable revisar la inscripción actual, los títulos anteriores, la continuidad del dominio, las transferencias, eventuales gravámenes y cualquier antecedente que pueda afectar la propiedad o el ejercicio del derecho.
El Catastro Público de Aguas, administrado por la DGA, constituye otra fuente de información relevante.
El registro permite obtener un certificado que acredita que un derecho se encuentra registrado en el CPA y, según informa la propia DGA, este certificado resulta necesario para realizar determinadas solicitudes posteriores, como cambios de punto de captación, traslados del ejercicio de derechos superficiales o cambios de fuente de abastecimiento.
La DGA mantiene además información sobre derechos constituidos, transferencias, transmisiones y determinadas modificaciones, con actualización periódica. Sin embargo, la autoridad advierte que esta información no reemplaza la revisión del dominio inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Por ello, CBR y CPA deben entenderse como componentes complementarios del análisis y no como registros equivalentes.
Uno de los temas más relevantes para los titulares durante 2026 es el plazo del 6 de abril de 2027.
La Ley N.º 21.727, publicada en febrero de 2025, prorrogó determinados plazos relacionados con la inscripción y registro de derechos de aprovechamiento de aguas. La DGA ha reiterado la importancia de revisar e iniciar oportunamente las gestiones necesarias para regularizar la situación registral de los derechos que se encuentren comprendidos en este régimen transitorio.
No se trata de un asunto meramente administrativo. La falta de cumplimiento puede tener consecuencias patrimoniales importantes dependiendo de la situación específica del derecho y de las normas transitorias aplicables.
Además, la DGA informó que en el proceso de patentes por no uso correspondiente a 2026 identificó 766 derechos respecto de los cuales no contaba con información sobre su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, reforzando la necesidad de revisar esta situación antes del vencimiento del plazo.
Por eso, un propietario que esté pensando vender sus derechos no debería esperar hasta 2027 para revisar su documentación. Una situación registral pendiente puede retrasar una operación, generar observaciones jurídicas o afectar la valorización comercial del activo.
La regularización corresponde a una situación distinta de la simple inscripción.
La DGA señala que este procedimiento permite regularizar determinados usos de aguas que se extraen individualmente desde una fuente natural y que buscan ser inscritos a nombre de quien los utiliza, incluso cuando el derecho no haya estado anteriormente registrado o aparezca inscrito a nombre de otra persona, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Entre las exigencias se encuentra acreditar al menos cinco años de uso ininterrumpido, contabilizados hacia atrás desde la entrada en vigor del Código de Aguas, es decir, desde al menos el 29 de octubre de 1976, además de condiciones relativas a la ausencia de clandestinidad y violencia y al no reconocimiento del dominio ajeno.
Por lo tanto, regularizar no significa simplemente “poner los papeles al día”. Es un procedimiento que requiere demostrar determinadas circunstancias históricas y jurídicas.
En operaciones de compraventa, esta diferencia es especialmente importante. Un derecho pendiente de regularización no debería ser presentado comercialmente de la misma manera que un derecho correctamente inscrito y documentado.
Otro concepto relevante es el perfeccionamiento.
La DGA dispone de un procedimiento específico para completar los elementos o características esenciales de un derecho de aprovechamiento de aguas conforme al artículo 170 bis y demás normas pertinentes del Código de Aguas.
El perfeccionamiento puede adquirir especial importancia cuando existen títulos antiguos que no contienen con suficiente precisión determinados elementos técnicos o jurídicos.
Para un comprador, esta situación debe detectarse antes de comprometer una operación. Para un vendedor, resolverla previamente puede contribuir a entregar mayor certeza sobre el activo y facilitar posteriormente su comercialización.
La diferencia entre regularización, perfeccionamiento, inscripción y registro es relevante y no deberían utilizarse estos conceptos como si fueran equivalentes.
La patente por no uso constituye uno de los elementos que más directamente puede afectar la situación económica de un derecho de aprovechamiento.
La DGA informa que los titulares que no utilizan su derecho, o que lo utilizan parcialmente, pueden quedar afectos al pago de una patente anual, de acuerdo con las reglas del Código de Aguas. Para el proceso 2026, la autoridad publicó el listado correspondiente mediante resolución de diciembre de 2025.
La patente se relaciona, entre otros aspectos, con la existencia de obras capaces de permitir la extracción o utilización del caudal correspondiente. La DGA ha explicado que la patente se determina cuando no existen las obras asociadas al uso o cuando estas no tienen capacidad para extraer total o parcialmente el caudal constituido.
Esto genera una consideración comercial importante: un derecho que aparece formalmente inscrito puede igualmente tener obligaciones económicas asociadas a su falta de utilización. Además, el Código contempla la extinción total o parcial por falta de uso efectivo. El artículo 6 bis establece plazos de cinco años para derechos consuntivos y diez años para derechos no consuntivos, sujetos al procedimiento de extinción y a las reglas de cómputo y suspensión aplicables. En los derechos anteriores a la reforma también deben revisarse las disposiciones transitorias correspondientes.
Por ello, patente y extinción no deben confundirse. El pago de una patente no significa automáticamente que el derecho se haya extinguido; son figuras jurídicas distintas, aunque relacionadas dentro del sistema que incentiva el uso efectivo del recurso.
Una de las principales dificultades del mercado es determinar correctamente el valor económico de un derecho.
El caudal expresado en litros por segundo es importante, pero por sí solo no permite establecer el precio.
Para una valorización adecuada deben considerarse, entre otros factores, la ubicación del derecho, la fuente, la disponibilidad hídrica, la seguridad de ejercicio, el punto de captación, la naturaleza consuntiva o no consuntiva, la condición de ejercicio, la existencia de obras, la situación registral, la presencia de patentes y las características de la oferta y demanda existente en la zona.
También puede ser relevante el uso que potencialmente podría darle un comprador. Un mismo caudal puede tener un valor diferente si se encuentra asociado a una zona agrícola con alta demanda, a una zona donde existen restricciones acuíferas o a un sector con poca actividad productiva.
Por esta razón, la valorización de derechos de agua requiere combinar información jurídica, técnica y comercial.
Para un comprador, la principal recomendación es no tomar una decisión únicamente a partir del caudal ofrecido.
Antes de avanzar en una operación debería analizarse el título y su inscripción, verificar quién aparece como titular, revisar la historia del derecho, comprobar su registro en el CPA cuando corresponda y determinar exactamente cuáles son sus características.
También debe estudiarse la fuente y el punto de captación, especialmente cuando el comprador pretende trasladar o modificar el ejercicio del derecho.
En aguas subterráneas, además, es necesario considerar la situación del sector acuífero y las restricciones que puedan existir. En aguas superficiales, deben revisarse las condiciones asociadas al cauce, obras y organizaciones de usuarios.
Desde la perspectiva del propietario, una venta también debería comenzar antes de publicar el derecho.
Un vendedor que cuenta con documentación ordenada, inscripción clara, antecedentes completos y una situación jurídica revisada está en mejores condiciones para presentar el activo al mercado.
Por el contrario, cuando aparecen inconsistencias entre escrituras, inscripciones, títulos antiguos, antecedentes DGA y situación efectiva de las obras, el proceso puede extenderse considerablemente.
La preparación previa permite detectar estas situaciones antes de que aparezca un comprador y evita que problemas documentales se transformen posteriormente en obstáculos para cerrar una operación.
En términos comerciales, la transparencia también es importante. Si existen patentes, procedimientos pendientes, problemas de inscripción o modificaciones que todavía no han sido aprobadas, estas circunstancias deben identificarse oportunamente.
La legislación contempla procedimientos para modificar determinadas condiciones de ejercicio de los derechos.
En aguas subterráneas, por ejemplo, la DGA dispone de un procedimiento para solicitar el cambio del punto de captación y/o restitución dentro de un mismo sector acuífero, de acuerdo con el artículo 163 del Código de Aguas y las demás normas aplicables.
En aguas superficiales también existen procedimientos vinculados al traslado del ejercicio del derecho.
Esto resulta particularmente importante para proyectos agrícolas que cambian de ubicación, amplían su superficie cultivada o necesitan adaptar sus sistemas de captación.
Sin embargo, no debe asumirse que un cambio de punto de captación será automáticamente autorizado. Cada solicitud debe cumplir las exigencias legales y técnicas correspondientes, además de ajustarse a los plazos establecidos por la DGA y organismos pertinentes.
En la práctica agrícola, el agua suele ser uno de los elementos que condicionan directamente la productividad de un predio.
Una propiedad agrícola puede contar con una determinada superficie, infraestructura, cultivos establecidos y potencial productivo, pero la seguridad hídrica puede modificar sustancialmente su capacidad de generación de ingresos.
Por ello, cuando se compra un predio agrícola con derechos de agua, ambos activos deben analizarse conjuntamente. También puede ocurrir que los derechos se transen separadamente del terreno, en cuyo caso resulta todavía más importante comprender su situación jurídica y las posibilidades reales de ejercicio.
La planificación de nuevas plantaciones, ampliaciones de superficie, sistemas de riego tecnificado o cambios productivos debería considerar desde el inicio la disponibilidad y situación jurídica de los derechos de agua involucrados.
El sistema actual también contempla mayores herramientas de fiscalización y vigilancia por parte de la Dirección General de Aguas.
La Ley N.º 21.740, publicada en 2025, modificó aspectos del procedimiento de fiscalización y vigilancia de la DGA.
En este contexto, situaciones como extracciones no autorizadas, incumplimientos relacionados con obras, diferencias entre el punto autorizado y el punto efectivo de extracción u otras infracciones pueden generar procedimientos administrativos y consecuencias económicas.
Esto es especialmente relevante para quienes compran derechos de agua asociados a instalaciones que ya se encuentran funcionando. El comprador no debería asumir que la existencia de una obra física implica necesariamente que esta se encuentra correctamente autorizada.
La revisión debe considerar tanto el derecho como las obras asociadas a su ejercicio.
Una operación de derechos de agua puede involucrar antecedentes provenientes de distintas fuentes: escrituras públicas, inscripciones conservatorias, resoluciones DGA, certificados CPA, antecedentes de organizaciones de usuarios, información sobre patentes, expedientes administrativos y documentación técnica.
Por eso, una revisión completa requiere integrar diferentes tipos de información.
Desde la perspectiva jurídica, interesa determinar quién es el titular, cuál es la historia del derecho, si existen gravámenes o limitaciones y si la documentación permite acreditar correctamente el dominio.
Desde el punto de vista técnico, debe analizarse qué agua corresponde al derecho, dónde se encuentra su punto de captación, qué obras permiten ejercerlo y cuáles son las condiciones de la fuente.
Finalmente, desde el punto de vista comercial, es necesario determinar qué demanda existe por ese derecho y qué usos podrían justificar su adquisición.
Es precisamente la combinación de estas tres perspectivas jurídica, técnica y comercial la que permite realizar una evaluación más completa.
Antes de avanzar en una compraventa, el comprador debería procurar contar al menos con la información esencial sobre el derecho y su situación actual. Entre los antecedentes que conviene revisar se encuentran:
Para quien pretende vender, preparar previamente los antecedentes puede reducir considerablemente los tiempos de negociación.
Es recomendable conocer con precisión la inscripción vigente, reunir las escrituras y títulos disponibles, verificar la información registrada ante la DGA, revisar la existencia de patentes y determinar si existen trámites pendientes que puedan afectar la operación.
También es conveniente definir correctamente el caudal que se pretende vender, las condiciones comerciales y, cuando corresponda, si se busca vender la totalidad del derecho o solamente una parte.
Una oferta clara y respaldada documentalmente permite que los potenciales compradores puedan evaluar la oportunidad con mayor rapidez y disminuye la probabilidad de que una negociación se detenga posteriormente por problemas que podrían haberse detectado al comienzo.
Las modificaciones regulatorias han hecho que la calidad jurídica y técnica de un derecho tenga una importancia creciente en el mercado.
Para compradores e inversionistas, un derecho correctamente documentado, registrado y técnicamente utilizable ofrece un nivel de certeza diferente al de un activo cuya situación requiere regularización, perfeccionamiento o revisión de antecedentes históricos.
Esto no significa que un derecho con problemas documentales carezca necesariamente de valor. Puede existir una oportunidad comercial, pero su precio, plazo de cierre y nivel de riesgo deberían evaluarse considerando esas circunstancias.
En consecuencia, el mercado de derechos de agua está avanzando hacia una lógica en la que la información y la certeza jurídica adquieren cada vez mayor relevancia.
No. La regla de los treinta años corresponde, en términos generales, a los derechos de aprovechamiento constituidos mediante concesión bajo el régimen introducido por la reforma. El Código contempla además la prórroga por el solo ministerio de la ley, bajo determinadas condiciones. Los derechos históricos tienen que analizarse considerando su origen, título y régimen jurídico aplicable.
La inscripción en el Conservador y el registro ante el Catastro Público de Aguas son actuaciones diferentes. La DGA contempla un procedimiento específico para registrar derechos que ya están inscritos en el Conservador pero que no aparecen incorporados al CPA. Es importante revisar esta situación, especialmente considerando los plazos establecidos por la legislación vigente.
No. La patente por no uso y la extinción por falta de uso son situaciones diferentes. La patente constituye un pago asociado a no utilización o utilización parcial, mientras que la extinción requiere que concurran las condiciones y procedimientos establecidos por el Código de Aguas. El artículo 6 bis contempla plazos de extinción de cinco años para derechos consuntivos y diez años para no consuntivos, bajo las condiciones legales correspondientes.
Depende del tipo de problema. Si existen defectos en la inscripción del derecho, es necesario determinar primero si permiten completar válidamente la transferencia, considerando que la tradición de los derechos de aprovechamiento se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces. Otros problemas documentales pueden no impedir por sí solos una operación, pero sí afectar su comercialización, valorización, plazo y seguridad jurídica. Antes de ofrecer el derecho al mercado es recomendable identificar exactamente qué debe corregirse, regularizarse, perfeccionarse o actualizarse.
Lo recomendable es analizar conjuntamente los antecedentes jurídicos, técnicos y comerciales. Esto incluye revisar el dominio y la historia del derecho, sus características, inscripción en el CBR, situación ante el CPA, fuente, punto de captación, obras, patentes, restricciones y posibilidades reales de utilización. El análisis debe relacionarse además con el proyecto que pretende desarrollar el comprador.
El Código de Aguas en Chile ha experimentado modificaciones que hacen cada vez más importante conocer no solamente la existencia de un derecho de aprovechamiento, sino también su situación jurídica, registral, técnica y económica.
Para los titulares, 2026 es un año especialmente relevante para revisar documentación, inscripción, registro, uso efectivo y eventuales obligaciones pendientes antes del plazo del 6 de abril de 2027, cuando este resulte aplicable a su situación.
Para quienes compran, la principal recomendación es evitar valorar un derecho exclusivamente por sus litros por segundo. La ubicación, fuente, seguridad de ejercicio, situación registral, obras, restricciones y condiciones del mercado pueden modificar sustancialmente su valor y utilidad.
Para quienes venden, preparar correctamente el activo antes de ofrecerlo permite entregar mayor certeza a los potenciales compradores y reducir obstáculos durante la negociación.
En este escenario, la compraventa de derechos de agua requiere una mirada integral. La revisión jurídica permite determinar la situación del título; el análisis técnico permite conocer sus posibilidades reales de ejercicio; y el análisis comercial permite identificar su valor y demanda potencial.
ActiAgro S.A. participa en el mercado de derechos de aprovechamiento de aguas apoyando procesos de compra y venta y vinculando el análisis técnico, documental y comercial de cada oportunidad. Una correcta revisión previa permite que compradores y vendedores puedan tomar decisiones con más información y seguridad.
Importante: este artículo tiene carácter informativo y general. La situación jurídica de cada derecho de aprovechamiento de aguas debe analizarse individualmente considerando sus títulos, inscripciones, antecedentes administrativos, características técnicas y normativa aplicable.
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